Mietrecht

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Wann ist Geruchs- und Lärmbelästigung durch ein Lokal ein Kündigungsgrund gem § 30 Abs 2 Z 3 MRG?

 

Der Kündigungsgrund des § 30 Abs 2 Z 3 zweiter Fall MRG liegt nur dann vor, wenn die Belästigungen das bei Betrieben dieser Art übliche und unvermeidliche Ausmaß überschreiten. Bei der Beurteilung dieses Ausmaßes sind die im Haus und dessen Umgebung üblichen Verhältnisse (viel frequentiertes Trend- und Ausgehviertel) zu berücksichtigen.

  

OGH 22.1.2019, 10 Ob 7/19f              

 

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Gründerzeitviertel verfügen über einen überwiegenden Gebäudebestand, der in der Zeit von 1870 bis 1917 errichtet wurde.

 

Die Ausdehnung der Beschränkung des § 2 Abs 3 RichtWG auf einen überwiegenden Gebäudebestandaller vor 1917 errichteten Gebäude, verstößt gegen den klaren Wortlaut des Gesetzes.

 

OGH 20.2.2019, 5 Ob 198/18f        

 

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Gebäude mit nicht mehr als zwei selbständigen Wohnungen oder Geschäftsräumlichkeiten - Beurteilungskriterien

 

Die Beurteilung, ob ein Gebäude nur über ein- oder zwei selbständige Wohn- oder Geschäftseinheiten verfügt, richtet sich nach dem objektiv baulichen Zustand im Zeitpunkt der Vermietung. Die Konzipierung des Gebäudes bei Errichtung ist nicht entscheidend. Eine unbrauchbare dritte Wohnung schadet dann nicht, wenn sie nicht nur vorübergehend (dh durch Sanierungsmaßnahmen behebbar), sondern endgültig unvermietbar ist.

 

OGH 23.1.2019, 3 Ob 247/18x      

 

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Muss die Installation eines Außenklimagerätes vom Vermieter geduldet werden?

 

Die Errichtung eines Außenklimagerätes durch den Mieter ist nur dann zu dulden, wenn diese Veränderung der Übung des Verkehrs entspricht und einem wichtigen Interesse des Hauptmieters dient.

 

OGH 4.4.2019, 5 Ob 245/18t

 

 

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Keine Kündigung wegen Eigenbedarfs des studierenden Sohnes, wenn die vom Sohn davor benützte Wohnung zwecks Anschaffung einer Ferienwohnung vom Vermieter (Vater) verkauft wurde.

 

Eine Eigenbedarfskündigung ist ausgeschlossen, wenn zwar ein Eigenbedarf des Vermieters objektiv besteht, dieser jedoch durch zumutbare Sorgfalt in eigenen Angelegenheiten hätte verhindert werden können.

 

OGH 26.2.2019, 4 Ob 224/18x

 

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Wie ermittelt man den Lagezuschlag?

 

Ein Zuschlag von 10 % für den Erstbezug nach Generalsanierung ist zulässig.

 

OGH 6.11.2018, 5 Ob 170/18p

 

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Ein funktionierender Fehlerstromschutzschalter mit einem Auslösestrom von 100 mA stellt ausreichenden Fehlerschutz dar.

 

Verfügt die Anlage zwar nicht über einen Fehlerstromschutzschalter mit einem Auslösestrom von 30 mA, besteht jedoch ein funktionierender Fehlerstromschutzschalter mit einem Auslösestrom von 100 mA, so ist ein ausreichender Fehlerschutz gegeben. Es liegt auch keine direkte Gefährdung von Personen vor, da ein Fehlerstromschutzschalter mit 30 mA nur in technischer Hinsicht eine Verbesserung und einen zusätzlichen Schutz bringen würde. Dieser Umstand begründet allein noch keine erhebliche Gesundheitsgefährdung. Dies ergibt sich auch aus der Tatsache, dass keine gesetzliche Nachrüstverpflichtung besteht.

 

OGH 6.11.2018, 5 Ob 180/18h

 

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Berechnung des angemessenen Hauptmietzinses

 

Bei der Angemessenheitsprüfung nach § 16 Abs 1 MRG ist auf den real angemieteten Mietgegenstand abzustellen. Eine fiktiv denkbare andere Ausgestaltung des Bestandobjekts ist hingegen nicht zu berücksichtigen.

 

OGH 6.11.2018, 5 Ob 178/18i

 

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Mietzinsminderung bei Schimmelbildung vom Lüftungsverhalten des Mieters abhängig

 

Wenn der Mieter Schimmelbildung nicht durch ein normales Lüftungsverhalten  verhindern kann (sieben Mal täglich lüften), wird dies der Sphäre des Vermieters zugerechnet und berechtigt den Mieter zur Mietzinsminderung. 

 

OGH 28.09.2017 - 8 Ob 34/17h

 

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Wann stellt Taubenfüttern einen Kündigungsgrund dar?

 

Taubenfüttern stellt einen Kündigungsgrund dar, wenn der Mieter sein Verhalten trotz zweimaliger schriftlicher Aufforderung fortsetzte und erst sechs Monate nach Zustellung der Aufkündigung sein Verhalten beendet.

 

OGH 21.2.2018, 3Ob16/18a

 

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Dringendes Wohnbedürfnis -  Berücksichtigung des Wohnkomforts?

 

Ein dringendes Wohnbedürfnis gemäß § 14 Abs 2 MRG wird bejaht, wenn der Eintrittswerber bei Tod des Mieter lediglich über eine Wohnmöglichkeit verfügt (28m² ohne Küche), deren Nutzung zu einem eklatanten Abstieg des Wohnkomforts (56m²) führen würde.

 

OGH 23.1.2018, 4 Ob 210/17m

 

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Die Reparatur einer undichten Gasheizung muss (bei Explosionsgefahr) der Vermieter auf eigene Rechnung vornehmen lassen.

 

Gem § 3 MRG ist der Vermieter im Rahmen seiner Erhaltungspflicht zur Behebung ernster Schäden verpflichtet. Die Verpflichtung des Vermieters, den Mietgegenstand selbst zu erhalten, kann nicht ausgeschlossen werden.

 

OGH 5 Ob 237/16p

 

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Zum notwendigen Inhalt der Anzeigepflicht eines Machtwechsels gem. § 12a Abs 3 MRG

 

Obwohl die Anzeige des Machtwechsels nicht an eine bestimmte Form gebunden ist, hat ihr Inhalt klar zu sein. Nach § 12a Abs 3 Satz 2 MRG muss sie zuverlässig ermöglichen, Änderungen der rechtlichen sowie wirtschaftlichen Einflussmöglichkeiten in der Gesellschaft (beispielsweise durch ein Kippen der Mehrheitsverhältnisse) festzustellen.

 

OGH 5 Ob 157/17z

 

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Die Erhaltungspflicht für Hausbrieffachanlagen (ab 5 Abgabestellen und ab 3 Geschossen) liegt beim Vermieter.

 

Hausbrieffachanlagen (ab 5 Abgabestellen und ab 3 Geschossen) sind funktional ein allgemeiner Teil und eine unverzichtbare Gemeinschaftsanlage der Liegenschaft. Die Erhaltungspflicht liegt beim Vermieter.

 

OGH 5 Ob 92/16i

 

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