WIMT-Sondernewsletter 2025/5
Mietzinserhöhung in den ersten zwei Monaten nach Vertragsabschluss
Auf Dauerschuldverhältnisse (etwa Bestandverträge), die darauf angelegt sind, dass die Leistung des Unternehmers (Vermieters) nicht innerhalb von zwei Monaten nach der Vertragsschließung vollständig zu erbringen ist, ist § 6 Abs 2 Z 4 KSchG nicht anwendbar.
Anmerkung: Auf Bestandverträge mit einer Laufzeit von mehr als 3 Monaten findet § 6 Abs 2 Z 4 KSchG daher keine Anwendung. Der 10.Senat war sich durchaus bewusst, dass seine Rechtsmeinung von Vorentscheidungen abweicht („..weil die hier vertretene Ansicht in einem gewissen Spannungsverhältnis zu den in jüngster Zeit ergangenen Entscheidungen 2 Ob 36/23t, 8 Ob 3 7 /23h und 8 Ob 6/24a steht.“) dennoch wurde von der Bildung eines verstärkten Senats abgesehen.
Berechnungsbasis für die Wertsicherung vor Vertragsabschluss
Die Berechnung der Wertsicherung auf Basis der zuletzt (vor Vertragsabschluss) verlautbarten Indexzahl ist durchaus verkehrs- bzw branchenüblich und damit nicht objektiv ungewöhnlich iSd § 864a ABGB und widerspricht auch nicht dem Sachlichkeitsgebot gem § 6 Abs 1 Z 5 KSchG. Dies gilt auch, wenn „irrtümlich“ ein früherer Berechnungsbezugspunkt vereinbart wurde, die erste Vorschreibung durch den Vermieter und entsprechende Bezahlung durch den Mieter aber entsprechend der letzten Indexzahl vor Vertragsabschluss erfolgt ist.
Unproblematisch ist auch das Abstellen auf die gesetzliche Valorisierung der Kategorie- und Richtwertzinse gem § 16 Abs 6 Satz 3 MRG.
Anmerkung: Wird für die Berechnung der Wertsicherung somit auf die letzte vor Vertragsabschluss verlautbarte Indexzahl abgestellt, so ist die Wertsicherungsvereinbarung zulässig.
Wertsicherungsklauseln sind unter bestimmten Umständen teilbar
Der 10.Senat bestätigte die Rechtsmeinung des 8. Senats (8 Ob 81/24f – Sondernewsletter 2025-2), dass für die Qualifikation einer (Teil-)Klausel als eigenständig nicht die Gliederung des Klauselwerks maßgeblich ist. Es sei hingegen zu prüfen ob ein materiell eigenständiger Regelungsbereich vorliegt. Dies träfe etwa auf eine Klausel über Ersatzindizes zu, die inhaltlich eigenständige Regelungen im Sinne des „blue pencil test“ darstellen. Eine Ersatzklausel „Sollte der genannte Index nicht mehr veröffentlicht werden, sind die Vermieter berechtigt, die Wertsicherungsvereinbarung durch einen entsprechenden Nachfolgeindex zu ersetzen“ kann für sich allein wahrgenommen und verstanden werden und hat einen eigenständigen Regelungsbereich.
Anmerkung: Der Wegfall einer solchen Teilklausel hat somit nicht die Nichtigkeit der ganzen Wertsicherungsklausel zur Folge.
OGH 30.7.2025, 10 Ob 15/25s
Kurzüberblick über die verbliebenen Problemszenarien bzgl Wertsicherung in Wohnungsmietverträgen:
1. Berechnung der Wertsicherung auf Basis einer Indexzahl, die älter als die zuletzt (vor Vertragsabschluss) verlautbarte Indexzahl ist.
- Wohnungsmietverträge zwischen Unternehmern und Verbrauchern
- Wohnungsmietverträge zwischen Privaten
2. Wertsicherung nach dem Baukostenindex
- Wohnungsmietverträge zwischen Unternehmern und Verbrauchern
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