WIMT Sonder-Newsletter 2020/01

 

Kündigungs- und Räumungsaufschub (2. Covid-19 Justiz-Begleitgesetz)


Heute wird im Nationalrat ein weiteres Covid-19 Gesetz (2. COVID-19-JuBG) beschlossen, das gravierende Auswirkungen auf den österreichischen Immobilienmarkt haben wird. Der Inhalt des Entwurfes in Kürze:

 

1. Wohnungsmiete

 

a. Keine Kündigung oder Aufhebung gem § 1118 ABGB bis zum 30.6.2022, wenn ein Wohnungsmieter den Mietzins für die Monate April-Juni 2020 nicht oder nicht vollständig bezahlt:

 

Gemäß § 1 des Entwurfes kann der Vermieter allein wegen eines Zahlungsrückstands den Mietvertrag weder kündigen noch dessen Aufhebung nach § 1118 ABGB fordern, wenn der Mieter einer Wohnung eine Mietzinszahlung, die im Zeitraum vom 1. April 2020 bis zum 30. Juni 2020 fällig wird, nicht oder nicht vollständig entrichtet, weil er als Folge der COVID-19-Pandemie in seiner wirtschaftlichen Leistungsfähigkeit erheblich beeinträchtigt ist,

  Tatbestandsvoraussetzungen sind somit, dass der Mieter mit den

      • Mietzinszahlungen, die im Zeitraum vom 1. April 2020 bis zum 30. Juni 2020 fällig werden in Verzug gerät, weil er

      • als Folge der COVID-19-Pandemie in seiner wirtschaftlichen Leistungsfähigkeit erheblich beeinträchtigt ist,

Liegen die Tatbestandsvoraussetzungen vor, so kann der Vermieter den Mietvertrag weder kündigen noch dessen Aufhebung nach § 1118 ABGB fordern. Dieser Kündigungs- und Räumungsausschluss tritt gem § 17 Abs 2 erst am 30.6.2022 außer Kraft.

 

b. Keine gerichtliche Geltendmachung der im Zeitraum April-Juni 2020 fällig werdenden Mietzinse bis zum 31. Dezember 2020

Zudem ist es untersagt die aushaftenden Mietzinse oder aus einer vom Mieter übergebenen Kaution abzudecken.

   Beide Regelungen gelten für jede Art der Wohnungsmiete, somit auch für Objekte, die gem. § 1 Abs 2 MRG gar nicht in den Anwendungsbereich des MRG fallen. Der in Verzug geratene Wohnungsmieter zahlt höchstens die gesetzlichen Zinsen gem § 1000 Abs 1 ABGB (4%) und keine Kosten für außergerichtliche Betreibungs- und Einbringungskosten (zB Inkasso).

 

c. Kurzfristige Verlängerung befristeter Wohnungsmietverträge, die nach dem 30.März und vor dem 1.Juli 2020 enden.

Ein dem Mietrechtsgesetz unterliegender, befristeter Wohnungsmietvertrag, der nach dem 30. März 2020 und vor dem 1. Juli 2020 abläuft, kann abweichend von § 29 MRG schriftlich  bis zum  Ablauf des 31. Dezember 2020 oder für einen kürzeren Zeitraum verlängert  werden.  Wird  der Mietvertrag nach Ablauf dieses Verlängerungszeitraums weder vertraglich verlängert noch aufgelöst,  so gilt § 29 Abs. 3 lit. b MRG.

    Zu beachten ist, dass die Bestimmung nur für Wohnungsmietverträge gilt, die zumindest in den Teilanwendungsbereich des MRG fallen. Nicht umfasst sind somit Mietverträge, die gem § 1 Abs 2 MRG nicht dem MRG unterliegen. Die kurzfristige Verlängerung muss schriftlich erfolgen und den Bestimmtheitserfordernissen gem § 29 Abs 1 Z 3 lit a MRG genügen. Nach Ablauf dieser Befristung kommt es gem § 29 Abs 3 lit b MRG zu einer automatischen Verlängerung um drei Jahre, wenn der Mietvertrag weder vertraglich verlängert, noch aufgelöst wird.

 

d. Räumungsaufschub:

Gemäß § 6 Abs 1 ist eine Räumungsexekution nach § 349 EO auf Antrag des Verpflichteten ohne Auferlegung einer Sicherheitsleistung aufzuschieben, wenn die Wohnung zur Befriedigung des dringenden Wohnbedürfnisses des Verpflichteten und der mit ihm im gemeinsamen Haushalt lebenden Personen unentbehrlich ist, es sei denn, die Räumung ist zur Abwendung schwerer persönlicher oder wirtschaftlicher Nachteile des betreibenden Gläubigers unerlässlich. Vor der Entscheidung über die Aufschiebung ist dem betreibenden Gläubiger Gelegenheit zur schriftlichen Äußerung zu geben; die Äußerungsfrist wird nicht nach § 1 1. COVID-19-JuBG, BGBl. I Nr. 16/2020, unterbrochen.

  Der Aufschub der Räumungsexekution ist somit lediglich an die Bedingung geknüpft, dass

   • die Wohnung zur Befriedigung des dringenden Wohnbedürfnisses des Verpflichteten und der mit ihm im gemeinsamen Haushalt lebenden Personen unentbehrlich ist und

   • die Räumung nicht zur Abwendung schwerer persönlicher oder wirtschaftlicher Nachteile des betreibenden Gläubigers unerlässlich ist.

 

Gemäß § 6 Abs 2 wird das Verfahren auf Antrag des Gläubigers fortgesetzt, sobald die zur Verhinderung der Verbreitung von COVID-19 getroffenen Maßnahmen, aufgrund derer die Bewegungsfreiheit oder der zwischenmenschliche Kontakt eingeschränkt ist, aufgehoben wurden, oder spätestens sechs Monate nach Bewilligung der Aufschiebung. Das Verfahren ist innerhalb der ersten drei Monate nach Bewilligung der Aufschiebung nur fortzusetzen, wenn die Voraussetzungen des Abs. 1 nicht mehr gegeben sind.

   Der Räumungsaufschub dauert somit

      • bis zur Beendigung der zur Verhinderung der Verbreitung von COVID-19 getroffenen Maßnahmen, aufgrund derer die Bewegungsfreiheit oder der zwischenmenschliche Kontakt eingeschränkt ist.

      • Fällt das dringende Wohnbedürfnis weg, so kann frühestens drei Monate nach Bewilligung der Aufschiebung das Verfahren fortgesetzt werden.

      • Längstens dauert der Räumungsaufschub bis sechs Monate nach Bewilligung der Aufschiebung.

Anders als der Kündigungsaufschub gem § 1 setzt der Räumungsaufschub gem § 6 Abs 1 nicht voraus, dass es sich um eine durch die COVID-19-Pandemie verursachte Notlage handelt. Es spielt auch keine Rolle, ob es sich um eine Räumung aufgrund Kündigung oder Ablauf der Befristung handelt. Handelt es sich um eine Kündigung, so ist nicht nur der Kündigungsgrund des Zahlungsverzuges, sondern auch jeder andere Kündigungsgrund umfasst. Eingeschränkt wird der Räumungsaufschub nur insoweit, als es zur Abwendung schwerer persönlicher oder wirtschaftlicher Nachteile des betreibenden Gläubigers unerlässlich ist.

 

2. Geschäftsraummiete:

Der Entwurf enthält keine Regelungen bezüglich der Geschäftsraummiete. In den Gesetzesmaterialien wird jedoch darauf hingewiesen, dass Geschäftsraummieten und Pachtverträge, auf Grundlage der bestehenden Gesetzeslage gelöst werden können. Zudem werden Unternehmen in besonderer Weise durch die aktuellen staatlichen Hilfsmaßnahmen unterstützt. Ob der Gesetzgeber dabei an die Anwendung der §§ 1104 f ABGB gedacht hat, bleibt offen.

 

3. Kreditstundung:

Ergänzend sei erwähnt, dass für Verbraucherkreditverträge, die vor dem 15. März 2020 abgeschlossen wurden, Ansprüche des Kreditgebers auf Rückzahlung, Zins- oder Tilgungsleistungen, die zwischen 1 . April 2020 und 30. Juni 2020 fällig werden, mit Eintritt der Fälligkeit für die Dauer von drei Monaten gestundet werden. Dies jedoch nur dann, wenn der Verbraucher aufgrund der durch die Ausbreitung der COVID-19-Pandemie hervorgerufenen außergewöhnlichen Verhältnisse Einkommensausfälle hat, die dazu führen, dass ihm die Erbringung der geschuldeten Leistung nicht zumutbar ist. Nicht zumutbar ist dem Kreditnehmer die Erbringung der Leistung insbesondere dann, wenn sein angemessener Lebensunterhalt oder der angemessene Lebensunterhalt seiner Unterhaltsberechtigten gefährdet ist. Solcherart gestundete Ansprüche auf Rückzahlung, Zins- oder Tilgungsleistungen sind nicht im Verzug.  Diese Regelung findet auch auf Kleinunternehmer (iS von Art. 2 Abs. 3 des Anhangs der Empfehlung 2003/361/EG der Kommission vom 6. Mai 2003, ABI. L 124)  Anwendung, sofern der Kreditvertrag vor dem 15. März 2020 geschlossen wurde und das Unternehmen infolge von Umständen, die auf die COVID-19-Pandemie zurückzuführen sind, die Leistungen nicht erbringen kann oder dem Unternehmen die Erbringung der Leistungen ohne Gefährdung der wirtschaftlichen Grundlagen seines Erwerbsbetriebs nicht möglich wäre.

 

Anbei der Gesetzesentwurf im Volltext

 

Helmut Ofner


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