WIMT Newsletter 12/17


Ist eine Mietzinsminderung aufgrund unzureichenden Brandschutzes gerechtfertigt und wenn ja, in welcher Höhe?

 

Aufgrund einer mangelhaften Schachtabdichtung wäre im Brandfall der nach einschlägigen Normen notwendige Feuerwiderstand von 90 Minuten im Haus nicht gegeben. Bei einem Brand in einer anderen Wohnung würden Rauchgase (früher) in die Wohnung des Mieters eindringen.  Daher ist das Ausmaß einer Mietzinsminderung von 15 % gerechtfertigt.

 

Sachverhalt: Nach einem Thermenausfall im März 2008 und einem daraus resultierenden Abgasrückstau wurde die Beklagte, die Mieterin im Haus der Klägerin ist, auf diverse Mängel hinsichtlich des Brandschutzes in ihrer Wohnung (Abgassammler, unzulässiger Betrieb von Ventilatoren, fehlender Mantelstein, undichtes Schamottrohr, Riss)  aufmerksam. Daraufhin führte die Klägerin bis zum Mai 2016 Sanierungsarbeiten durch und verlangte in Folge die Zahlung rückständiger Mietzinse (für den Zeitraum November 2013 bis Mai 2016). Die Beklagte wendete - primär aufgrund des mangelhaften Brandschutzes - ein, dass ihr eine Mietzinsminderung von 100 % zustehe. Das Erst- sowie Zweitgericht erachteten dagegen bloß eine Minderung von 15 % für den mangelnden Brandschutz als angemessen, da das - ohnehin geringe - Brandrisiko in Folge eines Thermendefekts, wodurch Rauchgas in die Wohnung der Beklagten eintreten könnte, durch das Anbringen von Rauchmeldern noch weiter gesenkt werden könnte. Der Brandschutz sei nur unzureichend und fehle nicht vollständig, wodurch auch die Wohnung nicht gänzlich unbenützbar sei.

 

Der OGH erachtete die Revision der Beklagten, mit welcher diese eine vollständige Abweisung des Klagebegehrens anstrebte,  mangels erheblicher Rechtsfrage als unzulässig. Da Erst- sowie Zweitgericht eine Zinsminderung von 15 % zusprachen, stellte sich für die dritte Instanz die vom Berufungsgericht primär als erheblich erachtete Rechtsfrage, ob für den unzureichenden Brandschutz grundsätzlich eine Mietzinsminderung gem. § 1096 ABGB zustehe, nicht mehr. In Folge dessen wurde in der Revision nur mehr das Ausmaß der Mietzinsminderung releviert, welches einzelfallabhängig ist und daher seine Beurteilung keine Rechtsfrage erheblicher Bedeutung aufwirft. Die Beklagte kann in ihren Ausführengen  keine fehlerhafte Beurteilung bei der Bemessung der Mietzinsminderung durch die Vorinstanzen aufzeigen.

 

Der Abgasunfall (im Jahr 2008) konnte nach den Feststellungen eben nicht auf den bis Mai 2016 bestehenden Mangel, sondern auf - sodann behobene - Risse und die unzulässigen Verwendung von Ventilatoren zurückgeführt werden.

Aufgrund einer mangelhaften Schachtabdichtung wäre im Brandfall der nach einschlägigen Normen notwendige Feuerwiderstand von 90 Minuten im Haus der Klägerin nicht gegeben. Daraus resultiert jedoch keine gänzliche Unbenützbarkeit der Wohnung.

 

Die Installation eines Rauchmelders verhindert weder die Gefahr eines Brandes oder Brandüberschlags noch Brandfolgen, abgesehen von der Gefährdung der in der Wohnung anwesenden Personen, die rechtzeitig gewarnt werden. Die Vorinstanzen berücksichtigten zu Recht die objektiv geringe Wahrscheinlichkeit eines Brandes. Die Brandgefahr ist außerdem nicht erhöht, sondern führt schlicht dazu, dass bei einem Brand in einer anderen Wohnung Rauchgase (früher) in die Wohnung der Beklagten eindringen können.  Daher ist das Ausmaß einer Mietzinsminderung von 15 %, welches die  Vorinstanzen zuerkannten, nicht zu beanstanden.

 

 

OGH 3 Ob 151/17b https://www.ris.bka.gv.at/Dokument.wxe?Abfrage=Justiz&Dokumentnummer=JJT_20170920_OGH0002_0030OB00151_17B0000_000