WIMT Sonder-Newsletter 2020/02
1. Fixkostenabdeckung (inkl. Geschäftsraummiete und Pacht) für Geschäftsraummieter und Pächter
Durch Verordnung des Bundesministers für Finanzen vom 2.6.2020 betreffend Richtlinien über die Gewährung von Zuschüssen zur Deckung von Fixkosten (BGBl. II Nr. 225/2020) wird Geschäftsraummietern und Pächtern ein erheblicher Anteil der vom 16.3 – 15.6.2020 entstehenden Fixkosten ersetzt. Ein abgeänderter Berechnungszeitraum ist möglich.
Geschäftsraummieten und Pacht, die in unmittelbarem Zusammenhang mit der Geschäftstätigkeit des Unternehmens stehen, werden in Pkt 4.1.1 a) ausdrücklich als Fixkosten in Sinne der Verordnung genannt. Die Höhe des Zuschusses ist vom Umsatzausfall des Unternehmens abhängig und geht bis zu einer Höhe von 75% der Fixkosten.
· 25% bei einem Umsatzausfall von 40 bis 60%
· 50% bei einem Umsatzausfall von über 60 bis 80%
· 75% bei einem Umsatzausfall von über 80 bis 100%
Begünstigt sind Unternehmen mit Sitz oder einer Betriebsstätte in Österreich, die eine operative Tätigkeit in Österreich ausüben, die zu Einkünften gemäß §§ 21, 22 oder 23 des Einkommensteuergesetzes 1988, BGBl. Nr. 400/1988 (EStG 1988), führt. Weitere Voraussetzungen finden sich in Pkt 3 der Verordnung.
Gem Pkt 3.1.6 der Verordnung hat das Unternehmen zumutbare Maßnahmen zu setzen, um die durch den Fixkostenzuschuss zu deckenden Fixkosten zu reduzieren (Schadensminderungspflicht mittels ex ante Betrachtung). Es sollen somit nur jene Beträge bezuschusst werden, die nach einer den gesetzlichen Vorgaben entsprechenden Mietzinsminderung tatsächlich zu bezahlen sind. Da in einem Großteil der Fälle individuelle Vereinbarungen zwischen Vermieter und Mieter geschlossen wurden, wird zu prüfen sein, ob die Vereinbarung den gesetzlichen Rahmenbedingungen der §§ 1104, 1105 ABGB entspricht.
Den Volltext der Verordnung finden Sie hier: https://www.ris.bka.gv.at/GeltendeFassung.wxe?Abfrage=Bundesnormen&Gesetzesnummer=20011180
2. Zur Rechtslage in Deutschland, Italien und der Schweiz:
a) Wohnraummiete:
Ähnlich wie in Österreich, sind auch die Nachbarstaaten bemüht Wohnungsmieter vor Kündigung und Räumung zu schützen, wenn sie pandemiebedingt in Zahlungsschwierigkeiten geraten. Die Dauer und Ausgestaltung des Schutzes differiert jedoch in den Nachbarstaaten erheblich. So sehen die österreichische und deutsche Lösung bei Zahlungsverzug zwischen 1. April 2020 und 30. Juni 2020 einen Schutz vor Kündigung und Aufhebung des Mietvertrages bis 30.6.2022 vor. Die Schweiz begnügt sich hingegen mit einer Verlängerung der Zahlungsfrist von 60 Tagen. In Italien, das von der Corona-Krise besonders hart getroffen wurde, gibt es gar keinen vergleichbaren Kündigungsschutz. Allerdings hatten Mieter in Italien schon vor der Corona-Krise das Recht eine Nachfrist von 90 Tagen zu beantragen.
b) Geschäftsraummiete:
Vorweg sei daran erinnert, dass der österreichische Gesetzgeber bislang keine speziellen coronaspezifischen Regelungen für Geschäftsraummiete und Unternehmenspacht geschaffen hat. In den Gesetzesmaterialien zum 2. Justiz-Begleitgesetz wird lediglich darauf hingewiesen, dass Probleme bezüglich Geschäftsraummiete und Pachtverträge, auf Grundlage der bestehenden Gesetzeslage gelöst werden können. Zudem wurde darauf verwiesen, dass Unternehmen in besonderer Weise durch die aktuellen staatlichen Hilfsmaßnahmen unterstützt werden. Nach § 1104 ABGB muss der Mieter keinen Miet- oder Pachtzins entrichten, wenn die in Bestand genommene Sache wegen außerordentlicher Zufälle, als Feuer, Krieg oder Seuche, großer Überschwemmungen, Wetterschläge, oder wegen gänzlichen Misswachses gar nicht gebraucht oder benutzt werden kann. Behält der Mieter trotz eines solchen Zufalls einen beschränkten Gebrauch des Mietstückes, so wird ihm gemäß § 1105 ABGB ein verhältnismäßiger Teil des Mietzinses erlassen. Im Falle einer Betriebsschließung nach dem Epidemiegesetz wird daher kein Mietzins zu bezahlen sein. Hinsichtlich der für Verkaufsräume bestimmter Branchen verhängten Betretungsverbote muss hingegen im Einzelfall geprüft werden, in welchem Ausmaß die Benutzbarkeit des Mietgegenstands eingeschränkt wurde.
Auch in Deutschland, Italien und der Schweiz wurde bislang nicht in das Geschäftsraummietrecht eingegriffen. Es bestehen auch keine expliziten Regelungen für außerordentliche Zufälle wie zB Seuchen. In Deutschland werden jedoch Mietzinsminderungen wegen Störung der Geschäftsgrundlage gem § 313 BGB und in Italien wegen Teilunmöglichkeit gem § 1464 CC diskutiert. Im Unterschied zum österreichischen Recht wurde aber in Deutschland und der Schweiz der oben bereits genannte Kündigungsschutz wegen Zahlungsverzugs auch für Geschäftsraummieter etabliert.
Anders als nach österreichischem Recht bestehen in Deutschland und in der Schweiz keine Zuschüsse zur Abdeckung der Fixkosten, sondern nur pauschale Sofort- und Kredithilfen. In Italien wurden im Rahmen der Notgesetzgebung insbesondere Steuervergünstigungen geschaffen. So sieht etwa Art. 65 des Decreto Cura Italia für bestimmte Unternehmen eine Steuergutschrift in Höhe von 60% des Mietzinses für den Zeitraum März-Mai 2020 vor, soweit ein Umsatzausfall von mindestens 50% nachgewiesen wird.
Helmut Ofner
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