WIMT-Sondernewsletter 2021/2
Nichtmeldung eines Machtwechsels kann für Geschäftstraummieter teuer werden!
Die Anzeigepflicht des Geschäftsraummieters schützt den Vermieter nicht nur vor Mietzinsausfällen, sondern darüber hinaus auch gegen Kaufpreisschäden, wenn das Haus bei unverzüglicher Anzeige des Machtwechsels im Zeitpunkt der Veräußerung einen höheren Ertragswert gehabt hätte.
Geschäftsraummieter von Objekten in Altbauten sind verpflichtet dem Vermieter entscheidende Änderungen der wirtschaftlichen und rechtlichen Einflussmöglichkeiten unverzüglich anzuzeigen. Der Vermieter kann ab dem Zeitpunkt des Machtwechsels den Hauptmietzins auf ein angemessenes Niveau anheben. Erfolgt die Meldung verspätet, so steht dem Vermieter die Nachforderung der Mietzinsdifferenz auch für die Vergangenheit im Wege des Schadenersatzes offen, soweit die Nichtmeldung von der Mieterseite verschuldet war.
Dass der Schaden noch deutlich höher sein kann, zeigt die gegenständliche Entscheidung . Im konkreten Fall hatte ein Geschäftsraummieter 2012 die Meldung des Machtwechsels pflichtwidrig unterlassen. 2014 wurde das Zinshaus veräußert. Erst nach Veräußerung des Gebäudes wurde der Anhebungsgrund entdeckt. Liegenschaftserwerber und Mieter einigten sich auf das angemessene Mietzinsniveau für die Zukunft. Weiters wurde unter Einbeziehung des ursprünglichen Hauseigentümers die Nachzahlung der Mietzinsdifferenz für die Vergangenheit vereinbart. Zusätzlich machte der Liegenschaftsveräußerer (vertreten durch RA Dr. Irene Welser, CERHA HEMPEL Rechtsanwälte GmbH) einen Schaden in Höhe von € 6,5 Mio geltend und argumentierte, dass der Ertragswert und daher der Kaufpreis der Liegenschaft bei rechtzeitiger Meldung des Machtwechsels deutlich höher gewesen wäre.
Im Rahmen eines Feststellungsverfahrens entschied der OGH, dass die Anzeigepflicht den Vermieter nicht nur vor Mietzinsausfällen schützen solle, sondern darüber hinaus den Zweck habe, durch die unterlassene Machtwechselanzeige verursachte Kaufpreisschäden des Vermieters zu verhindern. Mit dem erhöhten Mietzins sei nämlich unmittelbar auch der weitere vermögensrechtliche Vorteil des gestiegenen Ertragswerts des Zinshauses verbunden. Nach Meinung des OGH könne sich der Vermieter auf die Vertragstreue des Mieters verlassen. Daraus zog der OGH den Schluss, dass der Mieter dem Grunde nach für den aus der unterlassenen Machtwechselanzeige resultierenden Mindererlös beim Verkauf des Zinshauses haftet.
OGH 20.10.2020, 4 Ob 128/20g
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