WIMT-Sondernewsletter 2021/5
„Covid 19 und Geschäftsraummiete – erste OGH-Entscheidung“
Mietzinsreduktion wegen Betretungsverbots im ersten Lockdown - Solarstudio.
Der dritte Senat des OGH hielt zunächst grundsätzlich fest, dass im Falle der gänzlichen Unbenützbarkeit eines Bestandgegenstandes aufgrund „außerordentlicher Zufälle“, gemäß § 1104 ABGB kein Mietzins zu entrichten ist. Zu den in § 1104 ABGB (ua) ausdrücklich genannten Elementareignissen gehöre auch die „Seuche“. Die Voraussetzungen des § 1104 ABGB seien auch dann gegeben, wenn die Unbenützbarkeit aus hoheitlichen Eingriffen (zB Betretungsverbote) zur Bekämpfung einer Seuche resultiert. Einer Beeinträchtigung der physischen Substanz des Bestandobjekts bedürfe es für die Anwendung des § 1104 ABGB hingegen nicht.
Aus dem Umstand, dass die Einrichtungsgegenstände des Solarstudios im Zeitraum des Betretungsverbotes im Lokal verblieben, lässt sich nach Ansicht des OGH keine teilweise Nutzung des Bestandobjekts zum vertraglich vereinbarten (Geschäfts-)Zweck ableiten. Eine „Berücksichtigung des Werts“ dieser „Benützung“ durch das im Objekt stehende Inventar komme damit nicht in Betracht.
Die in der Literatur vereinzelt vertretenen Rechtsansichten, dass dem Vermieter im Wege der Lückenfüllung ein außerordentliches Kündigungsrecht zusteht, oder der Entfall des Bestandzinsanspruchs nur bis zum nächsten Kündigungstermin fortwirkt, oder es zu einer Halbierung des Bestandzinses für die Zeit der Unbrauchbarkeit kommt, wurden vom OGH verworfen.
Anmerkung:
Die Frage, ob Geschäftsraummietern auch für den Zeitraum nach dem Lockdown wegen
pandemiebedingter Benutzungsbeschränkungen (zB 10m² Regel), oder eines pandemiebedingt verminderten Kundenaufkommens eine Mietzinsreduktion zusteht, war in dieser Entscheidung nicht zu
beantworten. Offen geblieben ist weiters ob administrative Tätigkeiten oder Lagerungen von Verkaufsgütern im Mietgegenstand zu einer zumindest eingeschränkten Verwendung führt, oder die
Auszahlung eines Fixkostenzuschusses den Entfall des Mietzinsanspruches oder eine Minderung desselben ausschließt.
Es bleibt spannend!
3 Ob 78/21y
Anbei finden Sie den Volltext der Entscheidung:
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