WIMT Newsletter 01/19


Berechnung des angemessenen Hauptmietzinses

 

Bei der Angemessenheitsprüfung nach § 16 Abs 1 MRG ist auf den real angemieteten Mietgegenstand abzustellen. Eine fiktiv denkbare andere Ausgestaltung des Bestandobjekts ist hingegen nicht zu berücksichtigen.

 

Eine vom MRG vorgegebene Methode zur Ermittlung der Angemessenheit des Hauptmietzinses iSd § 12a Abs 2 und § 16 Abs 1 MRG gibt es nicht (RIS-Justiz RS0070470). Das Gesetz definiert die Höhe des angemessenen Hauptmietzinses nicht, nennt aber die heranzuziehenden wertbestimmenden Faktoren, die daher stets nur im Einzelfall anhand der im Gesetz bezeichneten Komponenten beurteilt werden können. Dies hat nach kritischer Ermittlung des für vergleichbare Mietgegenstände nach Art, Größe und Lage üblichen Mietzinses durch entsprechende Aufschläge oder Abschläge zu geschehen, die der Beschaffenheit, dem Ausstattungs- und dem Erhaltungszustand des Objekts gebührend Rechnung tragen (RIS-Justiz RS0070488). Die Art der im Mietgegenstand ausgeübten Geschäftstätigkeit ist nach dem eindeutigen Gesetzeswortlaut zwar im Rahmen der Ermittlung des angemessenen Hauptmietzins nach § 12a Abs 2 und 3 bzw § 46a Abs 2 und 3 MRG zu berücksichtigen, wobei auf den Zeitpunkt des Wirksamwerdens der Mietzinserhöhung abzustellen ist (vgl RIS-Justiz RS0107997), nicht hingegen bei der Angemessenheitsprüfung nach § 16 Abs 1 MRG ohne einen derartigen Veräußerungsvorgang (vgl RIS-Justiz RS0069553 [T1]).

Im Rahmen der Feststellung des angemessenen Hauptmietzinses bei Neuvermietung ist der Gegenstand des im Geschäftslokal zu betreibenden Unternehmens keine für die Ermittlung des angemessenen Mietzinses maßgebende eigene Komponente. Bei der Feststellung des angemessenen Hauptmietzinses im Verfahren nach § 16 Abs 9 MRG können somit Vergleichsobjekten im Nahebereich des Bestandobjekts aus unterschiedlichen Branchen herangezogen werden.

 

Bei der Angemessenheitsprüfung nach § 16 Abs 1 MRG ist auf den real angemieteten Mietgegenstand abzustellen. Eine fiktiv denkbare andere Ausgestaltung des Bestandobjekts ist hingegen nicht zu berücksichtigen. Dies entspricht dem unmissverständlichen Gesetzeswortlaut des § 16 Abs 1 MRG, der auf Größe, Art, Beschaffenheit, Lage, Ausstattungs- und Erhaltungszustand des Mietgegenstands bei Abschluss des Mietvertrags abstellt. Selbst die Judikatur zu § 12a Abs 7 MRG schließt es aus, einen Mietgegenstand in einer anderen als der derzeit gegebenen Ausgestaltung bei der Mietzinsbestimmung zu berücksichtigen, weil sonst ein anderer als der tatsächlich gegebene (= reale) Mietgegenstand der Beurteilung zugrunde gelegt würde (RIS-Justiz RS0110521). Bei der Wertermittlung sind zwar grundsätzlich objektive Gesichtspunkte maßgeblich, der individuelle konkrete Vertragszweck – insbesondere die Unterscheidung zwischen Wohn- und Geschäftszweck – ist aber sehr wohl zu berücksichtigen.

 

OGH 6.11.2018, 5 Ob 178/18i

 

 

https://www.ris.bka.gv.at/Dokument.wxe?Abfrage=Justiz&Dokumentnummer=JJT_20181106_OGH0002_0050OB00178_18I0000_000