Contracting oder Fernwärmeerzeugung
Gegen eine Widmung als Geschäftslokal eines Fernwärmeerzeugungsunternehmens spricht, dass die im Heizraum etablierte Hackschnitzelheizung der zentralen Wärmeversorgung der gesamten Wohnungseigentumsanlage und nicht etwa Geschäftszwecken eines Fernwärmeunternehmens dient.
Teile des Hauses, auf deren Mitbenützung auch Dritte angewiesen sind, um ihre individuellen oder gemeinschaftlichen Nutzungsrechte ausüben zu können, sind als allgemeine Teile der Liegenschaft zu beurteilen, an denen Wohnungseigentum nicht begründet werden kann. Grundsätzlich liegt ein notwendig allgemeiner Teil iSd § 2 Abs 4 zweiter Fall WEG 2002 dann vor, wenn das Objekt kraft faktischer Beschaffenheit von vornherein nicht als Wohnung oder Zubehör nutzbar ist, weil ihm die Eignung fehlt, selbständig und ausschließlich benutzt zu werden. Maßgebend für den Charakter als notwendig allgemeiner Teil ist die Zweckbestimmung innerhalb der Gesamtliegenschaft (RIS-Justiz RS0125757; 5 Ob 201/09h). Entgegenstehende Vereinbarungen können grundsätzlich an der mangelnden Wohnungseigentumstauglichkeit notwendig allgemeiner Teile nichts ändern (5 Ob 305/98h; 5 Ob 226/07g; 5 Ob 171/12a).
Demgemäß wurden bereits der Zugang zum Heizraum (5 Ob 113/95), der Heizraum selbst (5 Ob 171/12a) und eine Heizungspumpe im Vorhaus der Anlage bei der „Übergabestelle“ eines mit Fernwärme beheizten Objekts (5 Ob 230/13d) als notwendiger allgemeiner Teil der Liegenschaft beurteilt.
Der Umstand alleine, dass eine Verpflichtung im Wege eines Contracting-Vertrags zur Lieferung von Heizwärme nicht nur gegenüber den anderen Mit- und Wohnungseigentümern der Anlage vorliegt, sondern von dieser Heizungsanlage aus auch ein weiteres Objekt mit Wärme beliefert wird, ändert nichts an einer nicht nur bau-, sondern auch wohnungseigentumsrechtlichen Widmung als Bunker für die Hackschnitzelheizung und Heizraum.
Gegen eine Widmung als Geschäftslokal eines Fernwärmeerzeugungsunternehmens spricht, dass die im Heizraum etablierte Hackschnitzelheizung der zentralen Wärmeversorgung der gesamten Wohnungseigentumsanlage und nicht etwa Geschäftszwecken eines Fernwärmeunternehmens dient. Überdies diene die durch die Hackschnitzelheizung produzierte Wärme in weitaus überwiegendem Ausmaß der Beheizung der Objekte der Wohnungseigentumsanlage, nimmt doch die Lieferung der Heizwärme für das externe Objekt nur etwa 20 % der gesamten produzierten Wärme in Anspruch.
Ein Fernwärmebezugsvertrag mit jedem einzelnen Mit- und Wohnungseigentümer ist zu verneinen, wenn der Wärmeliefervertrag von der Eigentümergemeinschaft, vertreten durch den Verwalter, abgeschlossen wurde.
OGH 3.10.2018, 5 Ob 74/18w