Zum notwendigen Inhalt der Anzeigepflicht eines Machtwechsels gem. § 12a Abs 3 MRG
Obwohl die Anzeige des Machtwechsels nicht an eine bestimmte Form gebunden ist, hat ihr Inhalt klar zu sein. Nach § 12a Abs 3 Satz 2 MRG muss sie zuverlässig ermöglichen, Änderungen der rechtlichen sowie wirtschaftlichen Einflussmöglichkeiten in der Gesellschaft (beispielsweise durch ein Kippen der Mehrheitsverhältnisse) festzustellen.
Eine derartige – durch dementsprechende gesellschaftsrechtliche Vorgänge ausgelöste – Anzeige hat daher auf alle Fälle Informationen über das rechtliche Instrument des Machtwechsels und die diesbezüglich getroffenen Maßnahmen, die wirtschaftlichen Auswirkungen auf die Gesellschaft sowie den Zeitpunkt des Rechtsvorgangs zu enthalten, wobei der objektive Erklärungswert maßgebend ist.
Dass es sich bei den außer Streit gestellten gesellschaftsrechtlichen Vorgänge seitens der Mieterin um einen Fall des § 12a Abs 3 MRG handelt, war im Verfahren nicht strittig. Wie jedoch im Lichte des Zwecks der Anzeigepflicht nach § 12a Abs 3 Satz 3 MRG der konkrete Wortlaut einer unter Umständen als Anzeige gedachten Mitteilung zu verstehen ist, stellt typischerweise eine einzelfallbezogene Frage dar.
Die Antragstellerin nahm in ihrem Schreiben vom 29.1.2013 zwar Bezug auf die - aus den Medien bekannten - gesellschaftsrechtlichen Veränderungen der Holding AG, jedoch hielt sie abschließend ausdrücklich fest, dass „bei der [...] GmbH in Österreich keine Änderung der Gesellschaftsverhältnisse eingetreten ist". Die Vorinstanzen hielten berechtigterweise fest, dass aus dieser Mitteilung keinesfalls mit Sicherheit auf konkrete Änderungen der rechtlichen sowie wirtschaftlichen Einflussmöglichkeiten in der Mietergesellschaft geschlossen werden kann. Die Revisionsrekurswerberin meinte, zur Entscheidung 5 Ob 222/12a einen Widerspruch zu erkennen. Dies ist jedoch zu verneinen, da der dort besprochene Sachverhalt nicht mit der komplexen Firmenstruktur, die der Außerstreitstellung zugrunde liegt, vergleichbar ist.
Die Verpflichtung zur Anzeige durch die vertretungsbefugten Organe der Mietergesellschaft ist ausdrücklich in § 12a Abs 3 MRG normiert, wobei es sich um ein Schutzgesetz zugunsten des Vermieters handelt. Deswegen kann nicht von einer Erkundungsobliegenheit des Vermieters oder gar einer Pflicht zur Nachfrage, wie die Antragstellerin meint, ausgegangen werden, weshalb sie auch mit dem Hinweis auf § 1304 ABGB keine erhebliche Rechtsfrage nach § 62 Abs 1 AußerStrG anspricht.
OGH 5 Ob 157/17z