Mietrecht

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Unbenutzbarkeit eines Bäckerei-Cafe´ in einem Fachmarktzentrum während der Lockdowns (OGH 19.5.2022, 3 Ob 36/22y)

 

  • Ein Betretungsverbot aus Anlass der COVID-19-Pandemie führt zur gänzlichen Unbenutzbarkeit des Bestandobjekts iSd § 1104 ABGB, wenn der bedungene Gebrauch des Bestandobjekts durch Kundenverkehr gekennzeichnet ist. 
  • Bei der Ermittlung des vereinbarten Geschäftszwecks ist nicht bloß auf den schriftlichen Mietvertrag abzustellen, sondern auch auf mündliche Vereinbarungen einzugehen. 
  • Die objektiv bestehende Möglichkeit, ein Liefer- oder Abholservice anzubieten, kann zwar eine zumindest teilweise Brauchbarkeit des Geschäftslokals begründen; dem Mieter steht allerdings der Einwand offen, dass die Etablierung eines von ihm bisher nicht betriebenen Liefer- oder Abholservices nicht (sofort) zumutbar gewesen wäre.  
  • Unzumutbarkeit wird jedenfalls dann vorliegen, wenn – etwa aufgrund des fehlenden Kundenkreises – ein nachhaltiges Verlustgeschäft zu erwarten gewesen wäre.

 

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Eingeschränkte Nutzung einer Rechtsanwaltskanzlei während des ersten Lockdowns (OGH 29.4.2022, 7 Ob 207/21y)

 

Pandemiebedingte Nutzungseinschränkungen bei einer Rechtsanwaltskanzlei, die mit dem spezifischen Tätigkeitsprofil (hier Wirtschaftsanwältin) und der konkreten Mandantenstruktur begründet werden, berechtigen nicht zur Mietzinsminderung

 

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Mietzinsminderung wegen Covid 19-Betretungsverboten – erste OGH-Entscheidung zur Gastronomie

 

Vorbehaltlich einer abweichenden Parteienvereinbarung deckt der Geschäftszweck „Gastwirtschaft“ sämtliche Tätigkeiten, zu denen ein Gastgewerbetreibender nach der GewO berechtigt ist. Dies beinhaltet auch das Anbieten eines Take-away und die Lieferung von Speisen und Getränken.

 

Bereits die abstrakte Nutzungsmöglichkeit (Lieferservice und Take-away) führt zu einer zumindest teilweisen Brauchbarkeit des Bestandobjekts. Es ist daher nur eine anteilige Mietzinsminderung gem § 1105 ABGB gerechtfertigt.

 

Der Bestandnehmer muss behaupten und beweisen, dass die Möglichkeit des Anbietens eines Liefer- und Abholservices im konkreten Fall keinen verbleibenden Gebrauchsnutzen gebracht hat.

 

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Mietzinsminderung wegen Umsatzrückgangs im ersten Lockdown – Reisebüro

 

a) Umsatzeinbußen des Geschäftsraummieters, die sämtliche Unternehmer der gesamten Branche allgemein und insgesamt treffen, sind dem Unternehmerrisiko zuzuordnen und daher für den zu zahlenden Mietzins nicht relevant.

 

 b) Lassen sich Umsatzeinbußen des Geschäftsraummieters auf behördliche Maßnahmen (zB Betretungsverbote) zurückführen, die anlässlich der COVID-19-Pandemie verfügt wurden, so sind solche Umsatzeinbußen konkrete Folgen einer objektiven Einschränkung des vertraglich bedungenen Gebrauchs des Bestandobjekts und im Rahmen einer Mietzinsminderung zu berücksichtigen.

 

OGH 24.03.2022, 3 Ob 209/21p

 

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Mietzinsminderung wegen Betretungsverbots in den Lockdowns 1-3 – Einzelhandel + Kaffeeausschank 

 

a) Bei der Ermittlung des Restnutzens ist auf den Vertragszweck bzw auf den dem Vertrag zugrunde gelegten Geschäftszweck abzustellen und der Bestandnehmer ist für die mangelnde Brauchbarkeit beweispflichtig.

 

b) Die Größenverhältnisse zwischen Verkaufsräumen und Lager bzw sonstigen Räumen sind nicht der allein entscheidende Faktor zur Bemessung des Restnutzens.

 

OGH 29.03.2022, 4 Ob 218/21v

 

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Nichtmeldung eines Machtwechsels kann für Geschäftstraummieter teuer werden!

 

Die Anzeigepflicht des Geschäftsraummieters schützt den Vermieter nicht nur vor Mietzinsausfällen, sondern darüber hinaus auch gegen Kaufpreisschäden, wenn das Haus bei unverzüglicher Anzeige des Machtwechsels im Zeitpunkt der Veräußerung einen höheren Ertragswert gehabt hätte.

 

OGH 20.10.2020, 4 Ob 128/20g

 

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Covid 19 und Geschäftsraummiete – erste OGH-Entscheidung 

 

Mietzinsreduktion wegen Betretungsverbots im ersten Lockdown - Solarstudio.

 

3 Ob 78/21y

 

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Änderungen des Wohnungseigentumsgesetzes (WEG) – kurz gefasst

 

Das Bundesministerium für Justiz (BMJ) hat einen Ministerialentwurf zur Änderung des Wohnungseigentumsgesetzes vorgelegt, der sich derzeit in Begutachtung befindet. Der folgende Beitrag soll einen Überblick über die wichtigsten geplanten Änderungen geben.

Primär soll die Novelle der Umsetzung des Regierungsprogramms dienen und den Ausstieg aus fossilen Brennstoffen und die Verringerung des Energieverbrauchs begünstigen. Konkret soll die Errichtung von Ladevorrichtungen für Elektro-Fahrzeuge, die Errichtung von Einzel-Photovoltaikanlagen sowie die behindertengerechte Ausgestaltung in Wohnungseigentumsbauten erleichtert werden.

 

Ergänzend wurden aber auch andere Regelungsinhalte in die Novelle eingefügt. So kann etwa bis Ende 2023 eine Nutzwertneufestsetzung beantragt werden, wenn vor dem 1.7.2002 der Nutzwert oder Jahresmietwert für selbständige Geschäftsräume mit dem Dreifachen der Nutzfläche oder höher festgesetzt wurde oder dabei für selbständige Geschäftsräume ein Regelnutzwert zugrunde gelegt wurde, der das Dreifache des für Wohnungen zugrunde gelegten Regelnutzwerts oder mehr betrug. Des Weiteren wird unter gewissen Voraussetzungen eine Auskunftspflicht des Verwalters über die Namen und die Zustellanschriften der anderen Wohnungseigentümer statuiert.

  

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Covid 19 und Geschäftsraummiete – erste Entscheidung des Landesgerichts für Zivilrechtssachen Wien

 

Mietzinsreduktion wegen Betretungsverbots im ersten Lockdown - Buchhandlung.

  

LGZ Wien, 39 R 27/21s

 

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Covid 19 Entscheidungen des BG Meidling

 

Zinsminderung tritt auch dann ein, wenn der Bestandnehmer aus nicht aus seiner Sphäre stammenden Gründen an der vertragsgemäßen Nutzung gehindert ist. Ausschlaggebend ist, dass die dem vereinbarten Geschäftszweck entsprechende unternehmerische Tätigkeit zumindest teilweise auch ohne unmittelbaren Kundenkontakt in den Verkaufsräumen möglich war. Die Lagerung von Waren ist nur dann zu berücksichtigten, wenn die Lagerung typischerweise für den eigentlichen Betriebszweck als Verkaufslokal erforderlich ist. Das ist bei einem Friseur gerade nicht der Fall.

 

Da das Betreten des öffentlichen Raums nur sehr eingeschränkt in der oben genannten Zeit erlaubt war (unabhängig davon, ob der Wortlaut der Verordnung diese vermittelte Auslegung tatsächlich hergab, ging die Bevölkerung dennoch davon aus), war weder das Flanieren noch das Einkaufen in den meisten Geschäften möglich. Die Auslage trug daher in dieser Zeit nicht zur weiteren Geschäftstätigkeit (Anlockung von Kunden, Werbung, etc.) bei.

  

BG Meidling 28.10.2020, 9 C 368/20b – rechtskräftig

 

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Zur Zahlungspflicht eines Geschäftsraummieters während des Lockdowns – Textilgeschäft

 

Zinsminderung tritt auch dann ein, wenn der Bestandnehmer durch nicht aus seiner Sphäre stammenden Gründen an der vertragsgemäßen Nutzung gehindert ist. Ausschlaggebend ist, dass die dem vereinbarten Geschäftszweck entsprechende unternehmerische Tätigkeit zumindest teilweise auch ohne unmittelbaren Kundenkontakt in den Verkaufsräumen möglich war. Dass der Mieter die Räumlichkeiten tätigkeitsbedingt auch für das Lagern von Sachen nutzt, kann nicht dazu führen, dass von einer bloß teilweisen Unbenutzbarkeit ausgegangen wird. Da der Vertragszweck das Betreiben eines Bekleidungsgeschäfts ist und dies während des Lockdowns nicht möglich war, würde eine Lagertätigkeit nur dann ins Gewicht fallen, wenn sie über die eigentliche Tätigkeit (also Verkauf von Bekleidung) hinausgeht.

 

 

Da das Betreten des öffentlichen Raums nur sehr eingeschränkt in der oben genannten Zeit erlaubt war (unabhängig davon, ob der Wortlaut der Verordnung diese vermittelte Auslegung tatsächlich hergab, ging die Bevölkerung dennoch davon aus), war weder das Flanieren noch das Einkaufen in den meisten Geschäften möglich. Die Auslage trug daher in dieser Zeit nicht zur weiteren Geschäftstätigkeit (Anlockung von Kunden, Werbung, etc.) bei.

Die Bestellung von Gutscheinen im Internet trägt nicht zu einer weiteren Benützbarkeit der konkreten Filiale bei.

  

BG Meidling 4.12.2020, 9 C 361/20y  

 

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Kein Kündigungsgrund wegen gänzlicher Weitergabe, wenn sich der Bezug durch einen nahen Angehörigen durch Renovierungsarbeiten um zwei Jahre verzögert

 

Das Tatbestandsmerkmal des dringenden Wohnbedarfs „in naher Zeit“ kann auch durch Zeiträume, die ein Jahr erheblich übersteigen, verwirklicht sein.

  

OGH 23.10.2020, 8 Ob 68/20p        

 

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Abschlag von 8% bei Wohnungen im 3.Stock ohne Lift und Abschlag von 2,5% bei Wohnungen ohne Kellerabteil im Richtwertsystem

 

Die mietrechtliche Normwohnung orientiert sich an einer Altbauwohnung, die im Wesentlichen der Ausstattungskategorie A entsprechen muss und an den Herstellungskosten einer gut ausgestatteten geförderten Neubaumietwohnung.

  

OGH 19.10.2020, 5 Ob 175/20a   

 

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Fixkostenabdeckung (inkl. Geschäftsraummiete und Pacht) für Geschäftsraummieter und Pächter

 

Verordnung des Bundesministers für Finanzen vom 2.6.2020 betreffend Richtlinien über die Gewährung von Zuschüssen zur Deckung von Fixkosten (BGBl. II Nr. 225/2020)

 

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Eckdaten des Fixkostenzuschusses

 

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Fixkostenabdeckung (inkl. Geschäftsraummiete und Pacht) für Geschäftsraummieter und Pächter

 

Verordnung des Bundesministers für Finanzen vom 2.6.2020 betreffend Richtlinien über die Gewährung von Zuschüssen zur Deckung von Fixkosten (BGBl. II Nr. 225/2020)

 

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Wann ist Geruchs- und Lärmbelästigung durch ein Lokal ein Kündigungsgrund gem § 30 Abs 2 Z 3 MRG?

 

Der Kündigungsgrund des § 30 Abs 2 Z 3 zweiter Fall MRG liegt nur dann vor, wenn die Belästigungen das bei Betrieben dieser Art übliche und unvermeidliche Ausmaß überschreiten. Bei der Beurteilung dieses Ausmaßes sind die im Haus und dessen Umgebung üblichen Verhältnisse (viel frequentiertes Trend- und Ausgehviertel) zu berücksichtigen.

  

OGH 22.1.2019, 10 Ob 7/19f              

 

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Gründerzeitviertel verfügen über einen überwiegenden Gebäudebestand, der in der Zeit von 1870 bis 1917 errichtet wurde.

 

Die Ausdehnung der Beschränkung des § 2 Abs 3 RichtWG auf einen überwiegenden Gebäudebestandaller vor 1917 errichteten Gebäude, verstößt gegen den klaren Wortlaut des Gesetzes.

 

OGH 20.2.2019, 5 Ob 198/18f        

 

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Gebäude mit nicht mehr als zwei selbständigen Wohnungen oder Geschäftsräumlichkeiten - Beurteilungskriterien

 

Die Beurteilung, ob ein Gebäude nur über ein- oder zwei selbständige Wohn- oder Geschäftseinheiten verfügt, richtet sich nach dem objektiv baulichen Zustand im Zeitpunkt der Vermietung. Die Konzipierung des Gebäudes bei Errichtung ist nicht entscheidend. Eine unbrauchbare dritte Wohnung schadet dann nicht, wenn sie nicht nur vorübergehend (dh durch Sanierungsmaßnahmen behebbar), sondern endgültig unvermietbar ist.

 

OGH 23.1.2019, 3 Ob 247/18x      

 

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Muss die Installation eines Außenklimagerätes vom Vermieter geduldet werden?

 

Die Errichtung eines Außenklimagerätes durch den Mieter ist nur dann zu dulden, wenn diese Veränderung der Übung des Verkehrs entspricht und einem wichtigen Interesse des Hauptmieters dient.

 

OGH 4.4.2019, 5 Ob 245/18t

 

 

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Keine Kündigung wegen Eigenbedarfs des studierenden Sohnes, wenn die vom Sohn davor benützte Wohnung zwecks Anschaffung einer Ferienwohnung vom Vermieter (Vater) verkauft wurde.

 

Eine Eigenbedarfskündigung ist ausgeschlossen, wenn zwar ein Eigenbedarf des Vermieters objektiv besteht, dieser jedoch durch zumutbare Sorgfalt in eigenen Angelegenheiten hätte verhindert werden können.

 

OGH 26.2.2019, 4 Ob 224/18x

 

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Wie ermittelt man den Lagezuschlag?

 

Ein Zuschlag von 10 % für den Erstbezug nach Generalsanierung ist zulässig.

 

OGH 6.11.2018, 5 Ob 170/18p

 

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Ein funktionierender Fehlerstromschutzschalter mit einem Auslösestrom von 100 mA stellt ausreichenden Fehlerschutz dar.

 

Verfügt die Anlage zwar nicht über einen Fehlerstromschutzschalter mit einem Auslösestrom von 30 mA, besteht jedoch ein funktionierender Fehlerstromschutzschalter mit einem Auslösestrom von 100 mA, so ist ein ausreichender Fehlerschutz gegeben. Es liegt auch keine direkte Gefährdung von Personen vor, da ein Fehlerstromschutzschalter mit 30 mA nur in technischer Hinsicht eine Verbesserung und einen zusätzlichen Schutz bringen würde. Dieser Umstand begründet allein noch keine erhebliche Gesundheitsgefährdung. Dies ergibt sich auch aus der Tatsache, dass keine gesetzliche Nachrüstverpflichtung besteht.

 

OGH 6.11.2018, 5 Ob 180/18h

 

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Berechnung des angemessenen Hauptmietzinses

 

Bei der Angemessenheitsprüfung nach § 16 Abs 1 MRG ist auf den real angemieteten Mietgegenstand abzustellen. Eine fiktiv denkbare andere Ausgestaltung des Bestandobjekts ist hingegen nicht zu berücksichtigen.

 

OGH 6.11.2018, 5 Ob 178/18i

 

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Mietzinsminderung bei Schimmelbildung vom Lüftungsverhalten des Mieters abhängig

 

Wenn der Mieter Schimmelbildung nicht durch ein normales Lüftungsverhalten  verhindern kann (sieben Mal täglich lüften), wird dies der Sphäre des Vermieters zugerechnet und berechtigt den Mieter zur Mietzinsminderung. 

 

OGH 28.09.2017 - 8 Ob 34/17h

 

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Wann stellt Taubenfüttern einen Kündigungsgrund dar?

 

Taubenfüttern stellt einen Kündigungsgrund dar, wenn der Mieter sein Verhalten trotz zweimaliger schriftlicher Aufforderung fortsetzte und erst sechs Monate nach Zustellung der Aufkündigung sein Verhalten beendet.

 

OGH 21.2.2018, 3Ob16/18a

 

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Dringendes Wohnbedürfnis -  Berücksichtigung des Wohnkomforts?

 

Ein dringendes Wohnbedürfnis gemäß § 14 Abs 2 MRG wird bejaht, wenn der Eintrittswerber bei Tod des Mieter lediglich über eine Wohnmöglichkeit verfügt (28m² ohne Küche), deren Nutzung zu einem eklatanten Abstieg des Wohnkomforts (56m²) führen würde.

 

OGH 23.1.2018, 4 Ob 210/17m

 

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Die Reparatur einer undichten Gasheizung muss (bei Explosionsgefahr) der Vermieter auf eigene Rechnung vornehmen lassen.

 

Gem § 3 MRG ist der Vermieter im Rahmen seiner Erhaltungspflicht zur Behebung ernster Schäden verpflichtet. Die Verpflichtung des Vermieters, den Mietgegenstand selbst zu erhalten, kann nicht ausgeschlossen werden.

 

OGH 5 Ob 237/16p

 

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Zum notwendigen Inhalt der Anzeigepflicht eines Machtwechsels gem. § 12a Abs 3 MRG

 

Obwohl die Anzeige des Machtwechsels nicht an eine bestimmte Form gebunden ist, hat ihr Inhalt klar zu sein. Nach § 12a Abs 3 Satz 2 MRG muss sie zuverlässig ermöglichen, Änderungen der rechtlichen sowie wirtschaftlichen Einflussmöglichkeiten in der Gesellschaft (beispielsweise durch ein Kippen der Mehrheitsverhältnisse) festzustellen.

 

OGH 5 Ob 157/17z

 

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Die Erhaltungspflicht für Hausbrieffachanlagen (ab 5 Abgabestellen und ab 3 Geschossen) liegt beim Vermieter.

 

Hausbrieffachanlagen (ab 5 Abgabestellen und ab 3 Geschossen) sind funktional ein allgemeiner Teil und eine unverzichtbare Gemeinschaftsanlage der Liegenschaft. Die Erhaltungspflicht liegt beim Vermieter.

 

OGH 5 Ob 92/16i

 

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